大同市云冈区人民政府关于印发《大同市云冈区农村宅基地和集体建设用地使用权房地一体确权登记工作实施细则》的通知

云政发〔2023〕56号

大同市云冈区人民政府关于印发《大同市云冈区农村宅基地和集体建设用地使用权房地一体确权登记工作实施细则》的通知

开发区管委会，各乡（镇）、街道，区人民政府各局、办：

《大同市云冈区农村宅基地和集体建设用地使用权房地一体确权登记工作实施细则》通过向相关单位征求意见进行完善并取得合法性审查，经区政府第四十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请相关认真组织实施。

（此件公开发布）

大同市云冈区人民政府

2023年6月30日

大同市云冈区农村宅基地和集体建设用地使用权房地一体确权登记工作实施细则

为贯彻落实《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》（中农〔2020〕1号）文件精神，有序推进云冈区农村宅基地和集体建设用地使用权房地一体确权登记工作，特制定本实施细则。

一、确权登记基本原则

1．“身份合法、依法自愿”原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提，权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的，可申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记。

2．“一户一宅、面积法定”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠及其他合法途径取得房屋所有权形成的“一户多宅”，宅基地归集体所有，宅基地使用权及地上房屋所有权依法依规登记。

3．“不变不换”原则。以未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点，按照不动产统一登记要求，加快地籍调查，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。坚持不变不换原则，不动产统一登记制度实施前，依法核发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。

4．“权属争议调处”原则。充分调动基层力量，压紧压实乡镇村组工作责任，集体经济组织或者村民委员会、村民小组等集体土地所有权代表行使主体和基层群众自治组织应充分发挥作用，积极引导农民参与农村不动产确权登记工作，并通过村民自治、基层调解等方式，参与解决权属指界、登记申请资料收集、权属纠纷，以及农民集体经济组织成员资格、分户条件、宅基地取得时间认定和缺少权属来源材料等疑难问题。

5．“实事求是，应发尽发”原则。正确认识和准确把握本区农村现状，一切从实际出发，尊重历史，按照实事求是、简便易行、便民利民的工作思路，因地制宜、解放思想，积极妥善地处理历史遗留问题，细化政策，只要满足登记发证条件的，做到应发尽发。

二、确权登记范围

（一）依法取得的农村宅基地和集体建设用地使用权；

（二）符合相关法律规定的农村宅基地和集体建设用地使用权；

（三）其他可以认定的，不违反法律基本原则的农村宅基地和集体建设用地使用权。

本次农村房地一体调查登记发证工作，涉及3个乡41个村，其中口泉乡22个村、西韩岭乡16个村、平旺乡3个村。

三、确权登记工作目标

到2023年底，完成全区宅基地和集体建设用地及房屋登记资料清理整合，农村不动产登记数据库基本建成，完成数据汇交。

四、确权登记工作依据

（一）法律法规

1．《中华人民共和国民法典》

2．《中华人民共和国土地管理法》

3．《中华人民共和国城乡规划法》

4．《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）

5．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号）

6、《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》

（二）政策文件

1．《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）

2．《国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定》（［1995］国土［籍］字第26号）

3．《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）

4．《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）

5．《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）

6．《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）

7．《自然资源部办公厅关于印发〈宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答〉的函》（自然资办函［2020］1344号）

8．《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规［2016］2559号）

9．《山西省自然资源厅关于加快推进农村不动产登记工作的通知》（晋自然资发〔2020〕18号）

10．《大同市人民政府办公室关于全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的通知》（同政办函〔2019〕165号）

五、确权登记具体问题的处理

申请办理农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的权利主体，原则上应为本集体经济组织成员。只对农村居民一处宅基地及房屋所有权进行登记，可由户主代表户口本上的家庭成员申请登记，家庭成员为该宅基地（使用权）和房屋（所有权）的共有人。登记申请书上应当载明全部共有人和共有性质，按份共有的还应当载明各共有人享有的份额。对宅基地及地上房屋是共同共有或按份共有，由申请人协商约定。

（一）“一户多宅”问题

符合本区分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体经济组织或村民委员会同意并公告无异议或异议不成立的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

对于因继承或受遗赠取得房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。

（二）“户”的认定问题

“户”原则上以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合本区申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的，可参考本区农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定。

（三）宅基地超面积问题

根据《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定如下：平原地区人均耕地在0．067公顷以下的，每户住宅用地不得超过133平方米。人均耕地在0．067公顷以上的，在平川地上建住宅的，每户不得超过200平方米；在山坡薄地上建住宅的，可适当放宽，但最多不得超过266平方米。

经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记，未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后本区规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过本区规定面积标准的，超过面积按国家和本区有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农民集体经济组织成员建房占用的宅基地，符合规划且超占部分在本区规定用地标准一倍以内的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和证书附记栏中注明；超占部分在本区规定用地标准一倍或一倍以上的，不予确权登记。

历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过本区规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

（四）非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权问题

１．非本农民集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，并办理不动产登记。

２．非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

3．1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，城镇居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。

“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

（五）农村妇女和进城落户农民的宅基地权益问题

１．农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

2．对原建房时为本集体经济组织成员，进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人原建房时为本集体经济组织成员”。

（六）农民集体经济组织成员之间转让、赠与、买卖宅基地上房屋问题

经宅基地所有权人同意，在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。已经依法审批登记的宅基地，本村村民之间可以买卖，符合“一户一宅”等条件的可以办理宅基地转移登记。村民转让、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。已拥有一处宅基地，另购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

（七）无规划手续问题

对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，位于大同市中心城区和城镇开发边界规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于大同市中心城区和城镇开发边界规划区外且在《城乡规划法》（2008年1月1日）实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；位于大同市中心城区和城镇开发边界规划区外且在《城乡规划法》实施后建设的，由集体经济组织或者村民委员会公告15天无异议或者异议不成立，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

（八）农村简易房、临时性建（构）筑物问题

农村简易房等临时性建（构）筑物，没有符合规划或者建设的相关材料，一般不予登记。

（九）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地确权问题

《国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定》（［1995］国土［籍］字第26号）第五十二条规定，“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。”

（十）同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人问题

同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，应当区分不同情形进行处理：

１．属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。

２．因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经本区自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。

3．属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

（十一）利害关系人对确权登记结果有异议

利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的，可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、八十条、八十二条的规定，申请更正登记、异议登记。对不动产登记结果有异议的，可以依法申请行政复议或提起诉讼。

（十二）没有权属来源材料的宅基地确权问题

对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会出具证明，并经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。

（十三）集体建设用地使用权确权问题

1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

（十四）没有权属来源材料的集体建设用地确权问题

对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用，经所在农民集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议或者异议不成立的，经乡（镇）人民政府审核，报云冈区人民政府批准，予以确权登记。

（十五）办理宅基地和集体建设用地登记需要缴纳的费用

依据《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规［2016］2559号）规定执行。

（十六）其他相关问题

1．夫妻双方一方是城镇户口，另一方是农村户口，且在农村只有一处房屋的，可根据权利人要求办理共有产权登记。

2．继承、受遗赠的权利人，由村民委员会召集家庭所有成员，法律服务所见证（或律师见证、人民调解委员会调解），通过逐个询问制作笔录，在权利人达成一致意见的前提下，出具调解意见（协议）书，作为权利主体的资格证明材料。

3．宅基地批准使用后一直未办理登记，若原批准使用人死亡的，可由现在的户主申请登记或按照《继承法》规定，宅基地上房屋可由继承人继承，因继承房屋占用宅基地的，可按规定申请登记，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。

（十七）宅基地、集体建设用地及房屋有下列情形之一的，不予受理确权登记申请

1．违反法律、行政法规的；

2．存在尚未解决的权属争议的；

3．申请登记的不动产权利超过规定期限的；

4．法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

本细则自2023年7月1日起实施，有效期5年。